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Verifiziert am 27.01.2026
Modernisierungskredit 2026: So finanzieren Sie Ihr Projekt
Sie möchten Ihr Haus oder Ihre Wohnung verschönern, Energie sparen oder Barrieren abbauen? Für Maßnahmen wie Fensteraustauch, Sanierung oder Umbau gibt es unterschiedliche Kreditformen. Diese unterscheiden sich in den Kosten, der Laufzeit und den Voraussetzungen. Ein Modernisierungskredit kann Ihnen dabei helfen, Ihre Wohnqualität sowie den Wert Ihrer Immobilie zu steigern.
Zwei Wege: Ohne Grundbucheintrag geht es oft schneller, aber die Zinsen sind etwas höher. Mit einer Grundschuld sparen Sie bei großen Summen oft Geld. Beachten Sie aber, dass der Prozess länger dauert.
Förderung zuerst: Fordern Sie staatliche Zuschüsse an, bevor Sie Handwerker beauftragen.
Sauber planen: Sie brauchen eine realistische Kostenliste, klare Angebote und eine Monatsrate, die langfristig zu Ihrem Haushalt passt.
Was ist ein Modernisierungskredit?
Ein Modernisierungskredit ist ein Darlehen, mit dem Sie Arbeiten an Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung finanzieren. Das kann eine Renovierung sein (zum Beispiel neue Böden), aber auch eine Sanierung (zum Beispiel neue Fenster oder Dämmung).
Modernisierungskredite erhalten Sie bei Banken, Sparkassen und Bausparkassen. Man unterscheidet zwischen zweckgebundenen Krediten, die nur für bestimmte Maßnahmen genutzt werden dürfen, und frei verwendbaren Krediten, bei denen kein Verwendungsnachweis erforderlich ist.
Banken bieten Modernisierungskredite meistens in zwei Varianten an: Modernisierungskredit ohne Grundbucheintrag und Finanzierung mit Grundschuld.
Die zwei Wege zur Finanzierung
Es gibt zwei Hauptarten, wie Sie Ihr Vorhaben finanzieren können. Ihre Wahl hängt von zwei Faktoren ab: der benötigten Summe und dem Zeitplan.
Merkmal
Modernisierungskredit (Ratenkredit)
Baufinanzierung (mit Grundschuld)
Grundbucheintrag
Nicht nötig
Ja, die Bank nutzt das Haus als Sicherheit
Zinsen
Etwas höher
Niedriger
Geschwindigkeit
Sehr schnell
Langsamer (wegen Notar & Grundbuch)
Typische Laufzeit
Häufig 2 bis 10 Jahre (bei Bausparkassen bis 20 Jahre)
Häufig 10 bis 30 Jahre
Summer
Meist bis 80.000 €
Meist ab 50.000 €
Grundentscheidung: Ohne Grundbucheintrag oder mit Grundschuld?
Wichtig ist die Grundentscheidung: ohne Grundbucheintrag oder mit Grundschuld.
Modernisierungskredit ohne Grundbucheintrag: Das ist meist ein (zweckgebundener) Ratenkredit. Er läuft wie ein normaler Kredit mit festen Monatsraten. Sie brauchen keinen Notar und keinen Eintrag im Grundbuch.
Finanzierung mit Grundschuld: Das ist eine Baufinanzierung oder Nachbeleihung. Dabei trägt die Bank eine Grundschuld im Grundbuch ein. Die Bank nutzt Ihr Haus als Sicherheit für das Geld. Dafür sind die Zinsen oft niedriger, aber der Ablauf ist aufwendiger und lohnt bei größeren Maßnahmen (Notar/Grundbuch).
Die besten Berater für Baufinanzierung in Ihrer Nähe können Ihnen ein Angebot machen.
Benötigen Sie eine kleinere Summe und möchten schnell starten, ist ein Modernisierungskredit ohne Grundbucheintrag oft der einfachere Weg.
Geht es um höhere Beträge oder eine lange Laufzeit, ist eine Finanzierung mit Grundschuld meist günstiger, aber aufwendiger.
Faustregel
Bis ca. 20.000–30.000 € und mit Zeitdruck → häufig Ratenkredit
Ab ca. 50.000 € oder langfristige Planung → häufig Grundschuld/Baufinanzierung
Bei energetischen Maßnahmen immer zuerst mögliche Zuschüsse prüfen und danach die Finanzierungslücke schließen
"Aufgrund der verschiedenen Kreditarten, vom normalen Ratenkredit über das grundschuldbesicherte Darlehen bis hin zu Darlehen der Bausparkasse, ist es empfehlenswert mit einem Finanzberater zu sprechen und nicht nur mit der eigenen Hausbank oder dem Online-Kreditvergleich. Diese lassen viele Möglichkeiten außer Acht und das kann teuer werden."
Ein Modernisierungskredit kann sinnvoll sein, wenn Sie planbar Geld für Ihr Haus brauchen.
Typische Vorteile
Sie verteilen hohe Einmalkosten auf monatliche Raten.
Sie können Maßnahmen bündeln, statt alles Stück für Stück zu machen.
Bei energetischen Maßnahmen können Sie Zuschüsse zuerst prüfen und dann nur den Rest finanzieren.
Nachteile dieser Kreditart
Ein Modernisierungskredit ist nicht in jeder Situation die beste Lösung. Je nach Kreditform und Ausgangslage beachten Sie auch diese möglichen Nachteile:
Typische Nachteile
Zinskosten: Ohne Grundbucheintrag sind die Zinsen in der Regel höher als bei einer grundbuchbesicherten Finanzierung.
Begrenzte Kreditsummen: Ratenkredite ohne Grundschuld sind meist auf vergleichsweise niedrige Beträge begrenzt.
Bonitätsabhängigkeit: Die Konditionen hängen stark von Einkommen, Ausgaben und SCHUFA ab.
Zweckbindung: Bei zweckgebundenen Krediten müssen Maßnahmen nachgewiesen werden. Zudem werden nicht alle Arbeiten akzeptiert.
Weniger Flexibilität: Änderungen am Projekt (z. B. zusätzliche Maßnahmen) sind während der Laufzeit oft nur eingeschränkt möglich.
Welche Maßnahmen können Sie finanzieren?
Ein Modernisierungskredit ist für Maßnahmen gedacht, die den Wert Ihres Heims dauerhaft steigern:
Barrierefreiheit: Treppenlifte oder bodengleiche Duschen.
"Banken akzeptieren als Modernisierung im Normalfall alles, was fest in der Immobilie verbaut wird. Oder einfacher gesagt alles, was nicht herausfällt, wenn Sie die Immobilie auf den Kopf stellen."
Rechnen Sie bei Ihrer Planung einen Puffer für Preisänderungen und Zusatzarbeiten ein, weil Sanierungen häufig Überraschungen bringen.
Sprechen Sie mit einem Profi vor Ort. Er erstellt Ihnen ein Angebot und berät Sie zur Baufinanzierung.
"Aufgrund von unvorhergesehenen Kostensteigerungen bei Leistungen durch das Handwerk macht es Sinn einen Puffer von 5-10% des Kreditbetrages zusätzlich aufzunehmen. Eine Nachfinanzierung ist meist nicht möglich, jedoch kann nach Abschluss einer Modernisierungsmaßnahme sowohl in der Finanzierung, als auch im Ratenkredit, sondergetilgt werden."
Im folgenden Beispiel geht es um ein Einfamilienhaus aus dem Baujahr 1985. Geplant sind der Austausch aller Fenster gegen 3-fach-Verglasung sowie die Dämmung der Kellerdecke. Beide Maßnahmen gelten als energetische Einzelmaßnahmen und sind grundsätzlich förderfähig.
Schritt 1: Kreditbedarf berechnen
In diesem Beispiel rechnen wir mit 10.000 € Eigenmittel. Für beide Maßnahmen ist die BAFA-Förderung für energetische Einzelmaßnahmen (BEG EM) relevant, wodurch Sie 15 % der Kosten sparen.
Posten
Kosten
Fenster inkl. Einbau, Dämmung der Kellerdecke
36.000 €
Sicherheitspuffer
3.600 €
Gesamtkosten
39.600 €
BAFA-Zuschuss (15 %)
–5.940 €
Eigenmittel
–10.000 €
Verbleibender Kreditbedarf
23.660 €
Hinweis: Mit einem individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) kann der Zuschuss auf 20 % steigen, was den Kreditbedarf weiter senkt.
Schritt 2: Monatliche Rate einschätzen
Im nächsten Schritt wird berechnet, welche monatliche Rate sich aus Kreditbetrag, Laufzeit und Zinssatz ergibt.
Annahme
Wert
Kreditbetrag
23.700 €
Laufzeit
10 Jahre
Effektiver Jahreszins (Beispiel)
7,0 %
Monatsrate
ca. 270 €
Zur Einordnung:
5 Jahre Laufzeit → höhere Rate, geringere Zinskosten
10 Jahre Laufzeit → niedrigere Rate, aber längere Bindung
Die passende Laufzeit ist die, bei der die Rate dauerhaft in Ihr Haushaltsbudget passt.
Wie sieht es 2026 bei den Zinsen aus?
Zinsen entstehen nicht „aus dem Nichts“. Zwei Punkte helfen bei der Einordnung:
EZB-Leitzinsen als Rahmen
Die Europäische Zentralbank (EZB) steuert die Geldpolitik im Euroraum. Ihre Leitzinsen beeinflussen das allgemeine Zinsniveau und wirken sich damit indirekt auch auf Kreditkonditionen aus. Seit dem 11. Juni 2025 liegen die wichtigen Leitzinsen bei etwa 2 %.
Ein Ratenkredit ist ein normaler Verbraucherkredit mit festen Raten. Die Zinsen hängen stark von Ihrer Bonität und der Laufzeit ab. Die Bundesbank veröffentlicht dazu Statistiken.
Eine Baufinanzierung ist durch die Immobilie abgesichert (Grundschuld). Das senkt für die Bank das Risiko und kann Zinsen drücken. Aktuelle Topzinsen dafür liegen zwischen 3,39 % und 4,18 % (Stand 12.01./Anfang 2026).
Merksatz: Ohne Grundbucheintrag ist es meist einfacher, aber häufig teurer. Mit Grundschuld ist es oft günstiger bei großen Vorhaben, aber aufwendiger.
Staatliche Förderung für Modernisierungsmaßnahmen
Für Modernisierungen gibt es unterschiedliche staatliche Förderwege. Je nach Maßnahme, Umfang und Ziel kommen Zuschüsse, zinsgünstige Kredite oder Kombinationen aus beidem infrage. Die folgende Übersicht zeigt, welches Programm wofür gedacht ist.
Förderprogramm
Förderart
Förderumfang
BAFA (BEG EM)
Zuschuss
Bis zu 15 % der förderfähigen Kosten bis 30.000 € pro Jahr; mit iSFP 20 %, max. 60.000 €
KfW 458
Zuschuss
Bis zu 70 % auf max. 30.000 € = max. 21.000 € Zuschuss je Einfamilienhaus
KfW 261
Kredit mit Tilgungszuschuss
Bis zu 150.000 € je Wohneinheit; Tilgungszuschuss zwischen 5 % und 45 % je nach Effizienzhaus-Stufe
KfW 358/359
Zinsgünstiger Kredit
Kredit bis zu 120.000 € zur Finanzierung der verbleibenden förderfähigen Kosten nach Zuschuss
Wichtig: Wenn Sie Energie sparen wollen (z. B. durch Dämmung), prüfen Sie zuerst die Förderung. Viele Programme verlangen den Antrag vor Beginn der Arbeiten. Wenn Sie mit einem Energieberater zusammenarbeiten, erhalten Sie noch mehr Zuschuss.
Welches Programm passt, hängt stark von Ihrer Maßnahme ab. Im Folgenden erklären wir die einzelnen Förderungen Schritt für Schritt.
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Energetische Einzelmaßnahmen: BAFA (BEG EM)
Für viele energetische Einzelmaßnahmen an bestehenden Wohngebäuden läuft die staatliche Förderung über die Bundesförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen(BEG EM). Zuständig für die Zuschussabwicklung ist das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA).
Was wird gefördert? Dämmung von Dach, Fassade oder Kellerdecke, Austausch von Fenstern und Außentüren sowie Optimierung der Lüftung.
Die Fördersumme: Sie erhalten 15 % Zuschuss auf die Kosten. Wenn Sie zuvor einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) von einem Energieberater erstellen lassen, erhöht sich der Zuschuss auf 20 %.
Finanzieller Rahmen: Förderfähig sind bis zu 30.000 € pro Jahr. Mit dem iSFP-Bonus steigt dieser Rahmen sogar auf 60.000 €.
Wichtig: Sie müssen den Antrag stellen, bevor Sie den Auftrag an den Handwerker unterschreiben. Bestimmte technische Mindestanforderungen müssen außerdem eingehalten werden.
Die BEG-Förderung ist damit kein pauschaler Zuschuss. Sie folgt einer klaren Logik: Je größer der energetische Effekt und je früher der Umstieg auf klimafreundliche Technik, desto höher fällt die Förderung aus.
Heizungstausch: KfW 458 (Zuschuss)
KfW Programm 458„Heizungsförderung für Privatpersonen – Wohngebäude“ ist das wichtigste Programm für alle, die von Öl oder Gas auf grüne Energie umsteigen. Es handelt sich nicht um einen Kredit, sondern um einen direkten Investitionszuschuss. Förderfähig sind Kosten bis zu 30.000 € bei Einfamilienhäusern.
Was wird gefördert? Wärmepumpen, Solarthermie, Biomasseheizungen (z. B. Pellet) oder der Anschluss an ein Fernwärmenetz.
Die Bonus-Logik: Die Förderung setzt sich aus Bausteinen zusammen:
30 % Grundförderung für jeden.
20 % Geschwindigkeits-Bonus (bis Ende 2028), wenn Sie Ihre funktionierende alte fossile Heizung schnell ersetzen.
30 % Einkommens-Bonus, wenn Ihr Haushaltseinkommen unter 40.000 € im Jahr liegt.
Deckelung: Die Boni sind kombinierbar, aber bei maximal 70 % Gesamtförderung (bei max. 30.000 € Kosten) ist Schluss. Das bedeutet bis zu 21.000 € Zuschuss.
Zusätzlich förderfähig sind: Fachplanung und Baubegleitung durch Energieeffizienz-Experten, akustische Fachplanung sowie vorbereitende und wiederherstellende Maßnahmen (z. B. Fundament, Durchbrüche). Nicht förderfähig sind u. a. Eigenbau- oder Prototypenanlagen sowie gebrauchte Anlagen oder Anlagen mit überwiegend gebrauchten Teilen.
Komplettsanierung: KfW 261
Für umfangreiche Sanierungen, bei denen ein Gebäude auf einen Effizienzhaus-Standard gebracht wird, bündelt die KfW Förderung und Finanzierung im Programm 261 „Wohngebäude – Kredit“. Hier handelt es sich um eine Kombination aus zinsgünstigem Kredit und Tilgungszuschuss.
Was wird gefördert? Sanierung bestehender Wohngebäude zum Effizienzhaus, Kauf eines frisch sanierten Effizienzhauses, Umwidmung von Nichtwohnflächen zu Wohnraum sowie denkmalgeschützte Gebäude (mit angepassten Standards).
Der Vorteil: Sie erhalten einen Kredit von bis zu 150.000 € mit sehr niedrigen Zinsen. Das Beste: Sie müssen einen Teil nicht zurückzahlen (Tilgungszuschuss zwischen 5 % und 45 %).
Extra-Boni: Für besonders schlechte Gebäude („Worst Performing Buildings“) oder serielle Sanierung gibt es zusätzliche Prozente.
Wichtig: Hier ist die Einbindung eines zertifizierten Energieeffizienz-Experten Pflicht.
Je besser die erreichte Effizienzhaus-Stufe, desto höher der Tilgungszuschuss. Dieser wird nach Abschluss der Sanierung gutgeschrieben und reduziert direkt die Restschuld (keine Barauszahlung).
Nicht förderfähig sind:
Umschuldungen bestehender Kredite
Nachfinanzierungen
bereits begonnene oder abgeschlossene Maßnahmen
netzeinspeisende Photovoltaik-Anlagen (dafür ist das separate KfW-Programm 270 vorgesehen)
Eigentumsnachweis: Wenn Sie am eigenen Haus modernisieren
Kosten-/Maßnahmenliste: Vor allem bei zweckgebundenen Krediten
Bei Grundschuld: Bewertung der Immobilie und Eintragung ins Grundbuch
Unterlagenliste Bankgespräch
Für ein Bankgespräch hilft diese kurze Liste:
Personalausweis
Einkommensnachweise (z. B. Gehaltsabrechnungen)
Übersicht laufender Kredite/Verpflichtungen
Eigentumsnachweis (z. B. Grundbuchauszug)
Angebote / Kostenschätzung der Maßnahmen
Bei energetischer Sanierung: Förderstatus (Beantragung, Bescheid, iSFP, falls vorhanden)
Antrag eines Modernisierungskredits
Der Antrag läuft meist so:
Sie holen bis zu vier Angebote ein und definieren den Umfang.
Sie prüfen Förderung, wenn die Maßnahmen energetisch sind.
Sie wählen die Kreditform: Ratenkredit oder Baufinanzierung/Nachbeleihung.
Sie reichen Unterlagen ein und unterschreiben den Vertrag.
Sie starten erst danach mit der Umsetzung.
Wichtig: Bei vielen Förderprogrammen zählt „Maßnahmenbeginn“ streng. Beantragen Sie Förderung und Kredit rechtzeitig, bevor Sie rechtsverbindlich beauftragen.
Wann wird der Kredit ausgezahlt?: Sofortauszahlung vs. Teilauszahlung
Sofortauszahlung bedeutet: Sie bekommen den Kreditbetrag einmal komplett auf Ihr Konto.
Teilauszahlung bedeutet: Sie rufen Geld in mehreren Teilen ab, zum Beispiel je nach Baufortschritt.
Typisch ist:
Ratenkredit: oft Einmalauszahlung nach Vertragsabschluss.
Baufinanzierung: häufig Teilabrufe nach Baufortschritt, manchmal mit festen Abruffristen.
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Kann man einen Modernisierungskredit steuerlich absetzen?
Ein Kredit ist nicht automatisch „absetzbar“. Wichtig ist die Unterscheidung:
Bei einer selbstgenutzten Immobilie können Sie oft Handwerkerleistungen steuerlich geltend machen (es geht um Arbeitskosten, nicht um Material). Offizielle Hinweise dazu finden Sie beim Bundesfinanzministerium.
Wenn Sie vermieten,können Finanzierungskosten je nach Fall als Werbungskosten relevant sein. Fragen Sie dazu am besten einen Steuerberater.
Weitere Renovierung: Kredit für Schönheitsreparaturen
Wenn es vor allem um „optische“ Themen geht (Streichen, Böden, kleine Reparaturen), passt oft eher ein:
Viele Banken verstehen unter „Modernisierung“ eher Substanz und Technik. „Schönheitsreparaturen“ wirken weniger wertsteigernd. Das kann Einfluss darauf haben, ob ein Kredit zweckgebunden angeboten wird oder ob Sie eher einen freien Ratenkredit bekommen.
mehrere Bausteine kombinieren (Zuschüsse + Ergänzungskredit + Bankdarlehen),
hohe Summen finanzieren und Zinsbindung/Laufzeit optimieren wollen,
oder eine langfristige Sanierungsstrategie planen.
Er kann außerdem prüfen, ob eine grundbuchbesicherte Finanzierung sinnvoller ist als ein teurer Ratenkredit und wie sich Förderlogik und Finanzierung zeitlich sauber verbinden lassen.
"Um die meist gemachten Fehler zu vermeiden helfen folgende Punkte: detaillierte Kostenplanung, Puffer einbauen, kein teuren Ratenkredit nutzen, wenn Darlehen mit Grundschuld möglich ist und auch weitere Modernisierungen in 5-10 Jahren in Planung aufnehmen."
