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Verifiziert am 29.01.2026
Eigenkapital für den Hauskauf: So viel brauchen Sie wirklich
Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchten, ist die Frage nach dem Eigenkapital Ihr wichtigster Startpunkt. Gesetzlich gibt es keine Pflicht, eine bestimmte Summe mitzubringen. Sinnvoll ist es, eigenes Geld einzuplanen, um zumindest die Kaufnebenkosten zu bezahlen. In der Praxis entscheiden Banken aber genau darüber, ob Sie den Kredit bekommen und wie hoch Ihre Zinsen ausfallen.
Dabei schaut die Bank auf das Verhältnis zwischen dem Kredit und dem Wert der Immobilie. Fachleute nennen das Verhältnis zwischen Kredit und Wert Beleihungsauslauf. Die Regel ist einfach: Je mehr eigenes Geld Sie einbringen, desto geringer ist das Risiko für die Bank. Das bedeutet für Sie: Eine schnellere Zusage und bessere Zinsen.
Faustregel: Zahlen Sie mindestens die Kaufnebenkosten (Steuern, Notar, Makler) aus eigener Tasche.
Sicherer Bereich: Planen Sie 20 bis 30 % des Kaufpreises als Eigenkapital ein. Das macht Ihre Finanzierung stabil.
Wichtige Prüfung: Reicht Ihr Geld auch für Reparaturen und einen Notgroschen? Die monatliche Rate muss dauerhaft zu Ihrem Leben passen.
Was zählt als Eigenkapital?
Eigenkapital sind alle Werte, die Sie besitzen und für den Kauf nutzen können. Dazu gehören:
Bargeld und Sparguthaben: Geld auf dem Girokonto, Tagesgeld oder Festgeld.
Aktien und Depots: Wertpapiere zählen dazu, werden aber oft nicht mit dem vollen Wert angerechnet, da Kurse schwanken können.
Grundstücke: Wenn Ihnen bereits ein Grundstück gehört, ist das ein großer Vorteil für die Sicherheit.
Schenkungen: Geld von den Eltern ist willkommen. Wichtig ist hier: Lassen Sie sich die Schenkung schriftlich bestätigen.
Für die Einordnung von Stabilität und Risiken rund um die Immobilienfinanzierung sind Informationen der Bundesanstalt fürFinanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) eine wertvolle Ressource. Diese Infos sind sicher, da die BaFin keine eigenen Produkte verkauft.
Eigenleistungen („Muskelhypothek“) können bei Bau-/Sanierungsvorhaben eine Rolle spielen, werden aber nicht von jeder Bank gleich bewertet.
"Eigenleistungen nennt man Arbeiten, die durch die Bauherren selber erbracht werden und von den Banken als Eigenkapital angerechnet werden. Dies funktioniert in der Praxis aber nur für einen kleinen Teil der Bausumme (üblicherweise bis zu 10 %) und es muss außerdem plausibel sein, dass die Bauherren die Arbeiten fachgerecht durchführen können. Daher werden eher einfachere Tätigkeiten wie Maler-/Tapezierarbeiten akzeptiert als z.B. eine Heizungs- oder Sanitärinstallation."
Finanzexperten raten häufig dazu, 20 bis 30 % des Kaufpreises, also ohne Nebenkosten, aus eigenen Mitteln zu finanzieren.
Diese Werte dienen als Orientierungshilfe, sind jedoch nicht gesetzlich vorgeschrieben. Es wird empfohlen, weil ein höherer Eigenkapitalanteil die Darlehenssumme senkt und Ihre Zinskonditionen verbessert. Wenn zumindest die Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln bezahlt werden können, sinkt der Druck, diese sofort mitzufinanzieren – was die Kosten und Zinsen nach oben treibt.
Berechnen Sie immer die Nebenkosten mit, um herauszufinden, wie viel Eigenkapital für Sie sinnvoll ist. Zu diesen Kosten zählen:
die Grunderwerbsteuer
Gebühren für den Notar
Grundbuchgebühren
Maklerprovision
Beispiel: Wie viel Eigenkapital bei 500.000 € Kaufpreis?
Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer ist die größte Einzelposition der Nebenkosten. Da sie Ländersache ist, variiert sie stark. Diese liegt meist zwischen 3,5 % und 6,5 %.
Diese Kosten sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) bundeseinheitlich geregelt. Sie sind nicht verhandelbar. Die Gebühren für die Beurkundung des Kaufvertrags liegen ca. bei 1,0 % bis 1,5 % und beinhalten u.a. die Beurkundung des Kaufvertrags, den Vollzug (Meldungen an Ämter), Gebühren für die Auflassungsvormerkung (Sperre des Grundbuchs für andere Käufer) und die spätere Eigentumsumschreibung.
Wer eine Grundschuld für die Bank eintragen lässt, zahlt dafür zusätzliche Gebühren (Notar + Amt), die häufig bei ca. 0,2 % bis 0,5 % des Darlehensbetrags liegen.
Maklerprovision
Seit 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer beim Kauf von Häusern und Wohnungen die Kosten oft hälftig. In vielen Regionen beträgt der Käuferanteil 3,57 % inkl. MwSt. Der Käufer muss erst zahlen, wenn auch der Verkäufer seinen Teil geleistet hat.
Beispiel mit Nebenkosten: Wie viel Kapital für 500.000 € Kaufpreis?
Die Nebenkosten machen einen großen Teil des erforderlichen Eigenkapitals aus. Sie hängen vom Kaufpreis und der Grunderwerbsteuer des jeweiligen Bundeslandes ab.
Die Kosten für Notar und Grundbuch sind gesetzlich festgeschrieben und nicht verhandelbar. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern teilen sich Käufer und Verkäufer häufig die Maklergebühren.
Um die Varianz zu verdeutlichen, zeigt diese Tabelle die Nebenkosten Belastung im Vergleich. Es wird eine beispielhafte Standard-Maklerprovision von 3,57 % und Notar- und Grundbuchskosten von 2,0 % angenommen.
Kostenposition
Bayern (3,5 % GrESt)
NRW (6,5 % GrESt)
Grunderwerbsteuer
17.500 €
32.500 €
Notar & Grundbuch (ca. 2 %)
10.000 €
10.000 €
Maklerprovision (3,57 %)
17.850 €
17.850 €
Summe Nebenkosten
43.350 €
60.350 €
Effektive Zusatzbelastung
+ 9,07 %
+ 12,07 %
Bei Nebenkosten von 45.000 € bis 60.000 € (ungefähr 10 % der Gesamtkosten) ist es ratsam, mindestens diese Summe zusätzlich zu einem Teil des Kaufpreises als Eigenkapital einzubringen. Planen Sie zusätzlich Puffer für ein mögliches Gutachten, den Umzug oder eine Renovierung der Immobilie ein.
Baufinanzierungsberater helfen dabei, diese Kosten vollständig einzuplanen und frühzeitig zu klären, welche Positionen aus Eigenkapital bezahlt werden müssen. Auch Immobilienmakler und Energieberater liefern wichtige Informationen, die Einfluss auf die Gesamtkosten haben können.
So wirkt sich Ihr Eigenkapital auf die Zinsen aus
Banken staffeln ihre Zinsen. Wer mehr eigenes Geld mitbringt, bekommt meist einen niedrigeren Zinssatz. Mehr Eigenkapital fühlt sich also nicht nur gut an, sondern spart Ihnen über die Jahre viele tausend Euro.
Die Bundesbank-Statistik zeigt Ihnen die aktuellen Marktpreise und Zinssätzen für Wohnungsbaukredite an private Haushalte. Sie wird regelmäßig aktualisiert und liefert ein neutrales Marktbild.
Wichtig ist hier eine saubere Grenze: Konkrete Aussagen wie „90 % Finanzierung ist genau X Prozentpunkte teurer“ sind ohne tagesaktuelle Angebotsvergleiche nicht belastbar und ändern sich je nach Bank und Marktphase.
Ist ein Kauf mit nur 10 % Eigenkapital sinnvoll?
Mit 10 % Eigenkapital kann eine Finanzierung funktionieren, ist aber riskant. Wenn Sie nur 10 % mitbringen, deckt das meistens gerade so die Kaufnebenkosten. Das bedeutet: Sie leihen sich den kompletten Kaufpreis von der Bank.
Hier ist Ihre Bonität wichtig. Banken prüfen dabei sehr genau Ihren SCHUFA-Score, um die Wahrscheinlichkeit eines Zahlungsausfalls einzuschätzen. Ein Score vonüber 97,5 % gilt dabei als Idealwert für Top-Konditionen. Ihre Schulden sind dann sehr hoch. Wenn später die Zinsen steigen oder Reparaturen am Haus anstehen, geraten Sie schneller unter Druck.
Bei einer hohen Finanzierung sollten Sie zudem auf eine lange Zinsbindung achten, um sich gegen steigende Zinsen zu schützen.
"Banken staffeln den Beleihungsauslauf in der Regel bei runden Werten, also z. B. 60 %, 80 %, 90 % oder 100 % vom Objektwert. Aber: jede Bank berechnet den Wert der Immobilie anders - Manche verwenden den Kaufpreis, andere 90 % des Kaufpreises, wieder andere eigene Bewertungsmodelle oder die von Drittanbietern. Bei Kapitalanlagen richtet sich der Wert nach den Mieteinnahmen (“Ertragswertverfahren”). Daher ist eine pauschale Aussage nicht möglich und eine individuelle Prüfung immer sinnvoll. Erfahrene, unabhängige Berater können helfen, die optimale Höhe an Eigenkapital für die konkrete Konstellation zu ermitteln. Darüber hinaus gibt es bei Immobilien immer wieder unvorhergesehene Kosten - daher sollte immer ein “Notgroschen” beibehalten werden. Faustregeln hier sind 2-3 Netto-Monatsgehälter oder die Höhe der eigenen Fixkosten für 6-9 Monate."
Eigenkapital berechnen: So machen Sie den Kassensturz
Setzen Sie sich hin und rechnen Sie ehrlich:
Was ist da? Addieren Sie alle verfügbaren Ersparnisse.
Was muss bleiben? Ziehen Sie Steuernachzahlungen und Ihren Notgroschen ab.
Eigenkapitalquote: Eigenkapital geteilt durch Gesamtkosten mal 100.
Diese Quote ist keine Zusageformel, aber eine klare Orientierung, wie stark Sie auf Fremdkapital angewiesen sind.
Einkommen und Haushaltsrechnung
Die Bank fragt sich: „Passt die monatliche Rate zu Ihrem Gehalt?“ Bei einem Nettoeinkommen von zum Beispiel 3.000 € stellt die Bank Ihre Einnahmen gegen Ihre Ausgaben. Bleibt am Ende genug übrig, damit Sie entspannt leben können? Nur wenn diese Rechnung aufgeht, erhalten Sie den Kredit – egal wie viel Eigenkapital Sie haben.
"Auch die Haushaltsrechnung unterscheidet sich individuell von Bank zu Bank, meist mit Mindestpauschalen pro Person. Z. B. 1.000 € für Single, 1.500 € für Paare und 250 € - 400 € pro Kind. Daher ist auch hier eine individuelle Prüfung sinnvoll. Als Faustregel gilt, dass die monatlichen Finanzierungskosten nicht mehr als ein Drittel des Netto-Haushaltseinkommens betragen sollten - bei höheren Einkommen sind auch 35-40 % realistisch möglich. Wichtig ist aber nicht nur, was man sich rechnerisch leisten kann, sondern auch, dass jeder Käufer für sich ermittelt, was man sich leisten möchte - ohne seinen Lebensstandard zu sehr einzuschränken. "
Eine Vollfinanzierung (100 % des Kaufpreises) und erst recht eine Überfinanzierung (110 % inklusive Nebenkosten) sind möglich, aber nur unter strengen Voraussetzungen und mit spürbar höherem Risiko.
Sie zahlen viel höhere Zinsen und haben keinerlei Puffer. Solche Finanzierungen setzen ein sehr hohes und sicheres Einkommen voraus.
Förderkredite nutzen
Für den Hauskauf stehen in Deutschland staatliche und regionale Förderprogramme zur Verfügung. Länderspezifische Programme von regionalen Förderbanken, etwa die NRW.BANK, die L-Bank oder die Investitionsbank Berlin, unterscheiden sich je nach Bundesland in Förderhöhe, Einkommensgrenzen und Voraussetzungen. Diese Kredite lassen sich teilweise mit Bundesförderungen kombinieren.
Auf Bundesebene bietet die KfW-Bank mehrere zentrale Programme an, die Ihnen helfen können:
KfW 124: Der Basiskredit bis 100.000 € für Selbstnutzer.
KfW 300: Zinsgünstige Darlehen für Familien, die klimafreundlich neu bauen.
KfW 308 (Jung kauft Alt): Förderung für den Kauf und die energetische Sanierung von Bestandsimmobilien.
Förderkredite ersetzen Ihr Eigenkapital nicht komplett, aber sie machen die Gesamtkosten oft günstiger. Alle Programme setzen Selbstnutzung, Antragstellung vor Vorhabensbeginn und die Einhaltung programmspezifischer Vorgaben (z. B. Einkommen, Energieeffizienz, Sanierungsfristen) voraus.
Prüfen Sie vor Vertragsabschluss immer die aktuellen Bedingungen direkt bei der Bank oder lassen Sie sich fachkundig beraten.
Rolle des Baufinanzierungsberaters
Ein Baufinanzierungsberater ist Ihr Partner. Er hilft vor allem dort, wo Käufer typischerweise Fehler machen:
Kosten lückenlos planen.
Haushaltsrechnung prüfen (bevor die Bank es tut).
Die besten Förderprogramme finden.
Er kann die Gesamtkostenrechnung inklusive Nebenkosten und Puffer sauber aufsetzen, die Haushaltsrechnung unter verschiedenen Szenarien prüfen und klären, welche Eigenkapital-Bausteine Banken realistisch anerkennen. Gerade wenn Sie wenig Eigenkapital haben oder eine Schenkung einplanen, sichert ein Profi Sie gegen Fehler ab.
Die besten Berater für Baufinanzierung in Ihrer Nähe können Ihnen ein Angebot machen.
